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임대차3법 시행 시기 소급 적용 총정리

임대차3법 시행 시기 소급 적용 예상되는 변화들

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행된 이후 서울 아파트의 전세 물량이 줄어들고 있다고 하는데요. 자세한 내용은 아래를 참고해주세요!!



임대차 3법의 핵심은 다음과 같습니다.

1. 계약갱신청구권

2. 전월세 상한제

3. 전월세 신고제


임차인에게 4년 거주를 보장하고, 임대료 인상을 5% 이내로 묶는 새 임대차법이 지난달 31일 전격 시행에 들어갔습니다.
전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과  '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말한다.


임대차3법 시행시기
계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는 주택임대차보호법은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행


전월세신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은  7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했다.

임대차 3법이란? 
전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안으로, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함된다. 이 가운데 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 이날부터 시행됐다.  


임대차 3법 중 주택임대차보호법 개정안
계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있다. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받는다.

주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다.  또 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. 자세한 내용은 아래를 참고해주세요!!



임대차3법 소급적용
이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.


이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다.

만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다. 


또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼다. 다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다.  


임차인이 전세 만기가 다가와 6월 초에 전화&문자로 나갈 의사를 표시했다. 임대차3법 개정으로 2년 더 거주 의사를 표시하면 기존 의사 표시와 상관없이 계약청구권 1회 사용이 가능하다. 소급적용에 해당. 5프로 인상된 전세금으로 2년 더 거주할 수 있으며 5% 인상 또한 임차인이 거부하면 다른 방법을 찾아야 합니다. 


임대차3법 효과
전세 매물은 줄고 월세 물건은 늘어난 것으로, 서민들의 주거비 부담이 증가할 수 있습니다. 현재 기준금리를 토대로 정부가 정한 전월세 전환율 상한선은 4%로, 5억 원짜리 전세를 보증금 2억 원에 월세로 전환하면 1년에 1천200만 원, 한 달 기준 100만 원을 월세이다. 자세한 내용은 아래를 참고해주세요!!

  

반면, 5억 전세를 현금 2억 원에 나머지 3억 원을 시중은행에서 대출(금리 2.5% 기준)받아 전세로 산다면 주거비는 1년에 750만 원, 한 달 62만5천 원입니다. 전세가 월세보다 약 40% 부담이 적은 셈입니다. 이러한 방식은 거의 모든 부동산에 해당된다고 볼 수 있다. 그리고 갈수록 전세 계약 비중보다 반전세 월세 비중이 증가할 것으로 보인다. 


"서울에서 비교적 저렴한 임대차 매물 밀집지에서 전세 매물이 감소하면서 서민의 주거난이 우려된다"
"저금리 현상에 따른 보증부월세 전환 증가로 서민층의 부담이 가중될 수 있다"

"과거에 (전세 계약을) 1~2년 연장했을 때도 서울 아파트 전셋값이 한 30% 상승하였다. 단기적으로 폭등 양상이 나타날 겁니다."


임대차3법 반전세지수
전세가 월세로 얼마나 전환됐는지 나타내는 반전세 지수도 꾸준히 올라 서울 아파트의 경우 지난달 100.5를 기록했습니다.

또한 전세 가격이 급등하자 서울 아파트 전세가격이 분양가를 웃도는 이례적인 사례가 잇달아 나오고 있다. 전세 물량이 한꺼번에 많이 풀리는 신축 대단지에서는 통상 전세가격이 시세보다 낮았지만, 최근엔 물량 부족으로 전세가와 분양가가 역전현상이 발생하고 있다. 그만틈 가격 급등이 빠르게 되었다는 반증이다. 


예를들어, 이달 입주하는 서울 서대문구 북아현동 힐스테이트신촌 전용면적 42m²는 전세 물건이 4억8000만∼5억2000만 원에 나와 있다. 2018년 7월 분양 당시 공급가격은 3억9000만∼4억1500만 원으로 전세가격이 분양가를 1억 원 정도 넘어섰다.


지난해 입주해 준공이 2년이 안 된 아파트도 마찬가지다.

성북구 래미안길음센터피스 전용면적 59m²는 분양가가 4억 원대였지만 현재 전세가격은 6억 원대에 호가가 형성돼 있다. 임대차3법 시행 시기 소급 적용 총정리였습니다. 

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