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6.17부동산대책 규제 강화 및 갭투자 차단 위해 전세자금대출보증 제한

6.17부동산대책 규제 강화 및 갭투자 차단 위해 전세자금대출보증 제한

'주택시장 안정화 방안' 발표
수도권 대부분 지역·대전·청주 '조정대상지역' 지정
수원·안양·구리·군포·의왕 등 '투기과열지구'로 격상
갭투자 차단 위해 전세자금대출보증 이용 제한 강화
법인 활용한 부동산 투자에 종부세율 대폭 인상
잠실 MICE·영동대로 일대 '토지거래허가구역' 지정

2개월 가량 하락 안정세를 보이던 서울 등 수도권 집값이 최근들어 다시 상승할 조짐을 보이고, 정부의 집중 규제에서 벗어난 비규제 지역 집값이 오르는 '풍선효과'가 나타나자 정부가 신속하게 추가 대책을 내놓았습니다. 이번 시간에는 6.17 부동산 대책에 대해서 아래에서 확인해보세요. 
 



현재 상황
지난번 12·16 대책 후 서울 주택가격은 3월 마지막주부터 9주간 연속 하락했지만 6월 첫째주 보합세로 전환했고 이후 상승 추세로 전환했고 지난 2·20 대책 때 신규로 지정된 조정대상지역 상승폭은 소폭 둔화됐지만 안산·군포 등 비(非)규제지역 중심 과열 양상이 지속됐고, 대전과 청주도 큰 폭의 상승세가 나타나고 있다고 봤습니다. 


정부는 또 건물·토지 등 부동산을 구입 후 재판매하거나 임대하는 부동산매매업·임대업 법인이 최근 빠르게 증가했고, 보증금을 승계해 매수하는 갭 투자 비중도 증가 추세에 있다고 보았으며 이것이 부동산 가격 상승을 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 특히 법인 관련한 사항은 실제 법인이 아니고 개인이 법인으로 페이퍼를 만들어 규제를 피하려는 모습으로 확인되었다. 


우선 투기수요 유입을 차단하기 위해 규제지역을 대폭 확대
경기, 인천은 대부분 지역이 조정대상지역이 되었다. 경기도의 경우 김포·파주·연천·동두천·포천·가평·양평 등 일부 자연보전권역과 접경지역을 제외한 대부분 지역이 조정대상지역으로 지정됐다. 인천은 강화와 옹진을 제외한 모든 지역이 조정대상지역으로 지정됐다. 이에 따라 이번 대책으로 수도권 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶이게 되었다. 특히 인천 서구 등이 모두 들어가서 현장은 의아하고 당혹스런 표정을 보이고 있습니다. 수도권 규제지역에 대해서 궁금하신 분들은 아래를 참고하세요. 

지방에선 최근 집값 상승세가 뚜렷한 대전과 청주가 조정대상지역에 포함됐다. 대전은 모든 지역이, 청주는 동지역과 오창·오송읍만 지정됐다.

투기과열지구도 대폭 확대
이미 조정대상지역인 지역들을 한 단계 격상시킨 것이다. 경기 성남 수정구, 수원, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄2만 지정) 지역과 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성구 등이 이번에 새로 투기과열지구로 지정됐다. 앞서 말했지만 인천 서구 등이 모두 투기과열지구에 포함된 것은 잘 이해가 가지 않는 대목이다. 



규제지역 확대 지정 효력은 언제 발생
6월 19일부터 발생한다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다. 투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 불가능해지고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)은 20%로 낮아진다. 주택담보대출에 대해서 궁금하신 분들은 아래를 참고하세요. 


▼▼자금조달계획서 제출대상 확대

현재는 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구·조정대상지역내 3억원 이상 주택 거래시로 제한돼 있다. 앞으로는 투기과열지구·조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 했다. 오는 9월부터 부동산거래신고법 시행령 개정을 통해 시행할 방침입니다. 


또 현재는 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고시 자금조달계획서와 더불어 증빙자료도 제출하도록 하고 있다. 앞으로는 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부해 제출하도록 했습니다. 증빙자료 확인을 통해 불법 증여나 대출규정 위반 등 의심거래에 대해서는 집중 관리대상에 들어간다고 합니다. 

▼▼주택담보대출 규제 강화_6개월내 전입 의무

현재 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년 내 전입 의무를 부과하고 있다. 앞으로는 모든 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무가 부과된다. 주택담보대출에 대해서 궁금하신 분들은 아래를 참고하세요. 

▼▼갭투자 차단 위해 전세자금대출보증 기준 강화

정부는 갭 투자를 막기 위해 전세자금대출보증 기준을 강화하기로 했다. 현재 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시에는 대출 즉시 회수 조치하고 있다. 실제 전세자금대출을 이용해서 갭투자가 많이 진행되고 있는 팩트가 있습니다. 


정부는 앞으로 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가한다. 또 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수 조치 한다.

▼▼법인 활용한 투기수요 잡는다

정부는 법인을 설립해 부동산을 투자하는 수요를 막기 위해 과세를 대폭 늘리는 등의 고강도 대책을 내놨다. 현재는 개인·법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종합부동산세를 부과하고 있다. 앞으로는 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3~4%)로 적용한다. 부동산세금에 대해서 궁금하신 분들은 아래를 참고하세요. 

법인 소유 주택에 대한 종부세율을 2주택 이하는 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택은 4%로 각각 인상해 단인세율을 적용한다. 주택 매매·임대사업자에 대한 대출 규제도 강화한다.

현재 규제지역내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 20~50%, 비규제지역 내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 규제가 없는 상황이다. 정부는 향후 모든 지역 주택 매매·임대 사업자에 대해 주담대를 금지하기로 했다.


▼▼잠실 일대 추가 토지거래허가구역 지정

정부는 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지와 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 확정했는데요. 구체적인 내용은 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 확정한 후 서울시가 발표할 예정이라고 합니다. 

▼▼재건축 단지 조합원 분양권 받으려면 2년 거주 의무화

정부는 또 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에만 분양 신청을 허용합니다. 사실상 투자가 불가능해 보이는 측면입니다. 현행 재건축 사업은 모든 토지 등 소유자에게 거주 여부와 관계없이 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청이 가능하다. 투기과열지구 분양 단지에 대해서 궁금하신 분들은 아래를 참고하세요. 

앞으로는 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간)해야 분양을 신청할 수 있다.

국토부는 '도시 및 주거환경정비법'(도정법)을 오는 12월 개정해 이후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용합니다. 당분간은 보합세와 약세를 보이겠지만 과연 풍선효과를 잘 차단할 수 있을지 지켜볼 대목입니다. 

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