분양가 상한제 시행시기 적용지역 전매제한 총정리

분양가 상한제 시행시기 적용지역 전매제한 총정리

분양가 상한제 시행시기 적용지역 전매제한 총정리

최근 다시 부활한 분양가상한제 들어보셨나요? 분양가상한제는 새로 짓는 신규 아파트의 분양가격을 집값 안정화의 일환으로 택지비(토지비)와 건축비를 합산하는 방식으로 산정한 후 지자체의 분양가 심사위원회의 승인을 받도록 하는 제도입니다. 쉽게 말해 분양가의 최대 금액 상한선을 정하기 때문에 주변의 분양가보다 저렴한 경우들이 많습니다. 자세한 내용은 아래를 참고해주세요!!

분양가 상한제 히스토리
2007년 처음 도입된 분양가상한제는 2015년 중단되었습니다. 그 이후 민간택지에 적용 대상이 확대되면서 4년 만에 다시 부활했습니다. 분양가상한제가 실행되면 장점 단점이 무엇인지 체크해 볼께요.

현재 우리나라 아파트 공급 대부분은 민간 건설사인데요. 보통 분양가의 측정 기준은 원가 + 이익입니다. 하지만 분양가상한제는 분양가의 측정 기준을 민간에서 직접 정하도록 하는 것이 아닌 적정가를 국가에서 정해주는데요. 

예를 들어 신축 분양 아파트
원가 2억 + 이익 1억 = 3억 원 분양이 되었다면 분양가상한제 적용되어 정부에서 원가 2억 + 이익 0.5억 = 2.5억 원으로 분양가 상한선을 정해서 상대적으로 저렴할 수 있습니다. 신축분양에 대해서 궁금하신 분들은 아래를 참고하세요. 

분양가 상한제 장점
재건축 조합과 건설업계가 후 분양을 통해 분양가를 높게 책정하는 경향이 있어 분양가상한제 도입이 하나의 방법일 수 있습니다. 분양가상한제가 적용되면 재건축이 어려워지게 되어 재건축 추진 단지의 수익성이 나빠지게 됩니다. 전반적인 집값 하락 및 안정으로 내 집 마련 부담이 완화될 수 있다. 내 집 마련을 필요로 하는 실수요자에게 유리할 수 있다. 

분양가 상한제 단점
재개발·재건축 등 정비 사업이  위축되고 동시에 신규 분양 물량이 감소될 수 있다. 오히려 기존 주택의 집값 상승을 불러올 수 있다는 의견이 있다. 신규 분양 가격을 낮춘다고 해서 일반 주택 가격까지 내려갈지는 지켜볼 대목이다.

주택 건설 업체의 생산성을 떨어뜨려 양적으로 질적으로 주택 공급을 위축시킨다. 서민이나 실수요자들은 소외되고 현금부자들에게 혜택이 돌아갈 것이다. 규제지역으로 인한 다른 지역의 주택가가 상승하는 풍선효과가 나타날 수도 있다. 

​분양가상한제가 시행되는 적용지역과 적용 요건은 아래의 표를 참고하세요. 

지정 구	지정 동	지정 구	지정 동
강남	도곡, 삼성, 개포, 대치, 압구정, 일원, 역삼, 청담	송파	잠실, 송파, 신천, 마천, 가락, 방이, 문정, 오금
서초	서초, 방배, 반포, 잠원	강동	둔촌, 길
용산	보광, 한남	성동	성수동 1가
영등포	여의도	마포	아현

집값 상승 선도지역으로 지정된 곳으로

​서울의 강남, 서초, 송파, 강동,광진, 성동, 중구, 용산, 마포, 서대문, 동작, 영등포, 양천

​경기도 광명시 4개동, 하남시 4개동, 과찬시 5개동이 포함됩니다.

광명시 광명동, 소하동, 철산동, 하안동

하님시 장우동, 신장동, 덕풍동, 풍산동

과천시 중앙동, 부림동, 별양동, 원문동, 주암동

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정비사업 등 이슈지역으로 분양가 상한제의 적용을 받게 되는 지역

​서울 강서구 5개동, 노원구 4개동, 동대문구 8개동, 성북구 13개동, 은평구 7개동이 있으며 세부사항은 다음과 같습니다.

​강서구 공항동,등촌동, 마곡동, 방화동, 화곡동

​노원구 월계동, 하계동, 중계동, 상계동

​동대문구 답십리. 이문동, 용두동, 전농동, 제기동, 회기동, 휘경동, 청량리.

​성북구 성북동, 돈암동, 보문동1가, 동선동4가, 삼선동1가 2가 3가, 안암동3가 장위동, 정릉, 길음동, 동소문동2가 3가

​은평구 갈현동, 대조동, 불광동, 수색, 신사동, 역촌동, 증산동

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분양가 상한제가 적용되는 지역의 아파트 분양가격은 주변시세의 70~80% 수준으로 책정될 것이며 한편 로또 분양의 우려가 예상되지만 전매제한 기간이 너무 길죠. 자세한 내용은 아래를 참고해주세요!!

​7월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청하는 사업장에 적용되는 규정이므로 7월 29일 이전에 입주자모집공고를 신청한 사업장의 경우 7월 이후에 실질적인 분양을 한다하더라도 #분양가상한제 규정의 적용을 받지 않게 됩니다.

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분양가 상한제가 적용될 민간택지 아파트는 신반포15차 재건축 아파트인 래미안원펜타스와 은평구 역촌동 역촌1구역 재건축 아파트 등이 있습니다.

서울 은평구 역촌동에 총 700가구 규모로 들어설 예정인 역촌1구역 재건축. 당초 분양가 상한제 시행이 7월 28일까지 유예돼 ‘막차 분양’을 노렸지만 끝내 촉박한 일정상 입주자 모집 승인 신청을 하지 못했다. 이 단지는 올해 하반기쯤 일반분양시 꼼짝없이 상한제 적용을 받아야 한다. 업계에서는 당초 예상했던 분양가보다 10%내외 더 낮은 분양가를 받을 수밖에 없을 것으로 예상한다.​

지난달 29일로 민간택지 분양가 상한제 적용 유예기간이 끝나면서, 서울과 경기도 일부 등 322개 동(洞)에서 상한제가 시행된다. 28일까지 입주자 모집 승인 신청을 완료한 단지들과 그렇지 못한 단지들에서는 희비가 엇갈리고 있다. 상한제 시행 전 밀어내기 효과로 8월 아파트 공급이 반짝 증가하지만, 이후부터는 한동안 공급 가뭄이 예상된다. 정부가 공급 대책을 내놓기는 했지만 민간에서 공급이 되지 않으면 전체 공급량은 급격하게 줄어들 수 밖에 없고, 이는 근본적인 집값 불안 요인이 될 전망이다.

상한제 시행 후 분양물량 급감 불 보듯

전문가들은 기존의 강한 규제에 더해 분양가 상한제까지 시행하는 올해 9월 이후부터는 한동안 분양 물량이 급감할 수밖에 없다고 말한다. 이미 주택도시보증공사(HUG)가 이미 분양가를 규제하고 있어 사업이 지지부진한 단지가 많은데, 상한제로 인해 분양가가 5~10% 이상 더 낮아질 수 있다. 이미 분양가 상한제를 피하지 못한 단지들은 이런 상황에서 사업을 서두를 이유가 별로 없다.

땅집고 가 부동산114 자료와 각 조합을 취재해 집계한 결과

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