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아파트 청약 당첨 대출 총정리
계약금 중도금 잔금
[입주 절차]

아파트 청약 당첨 그리고
계약금 중도금 잔금 대출 총정리 [입주 절차]

아파트 청약 당첨되고 입주까지 어떤 과정을 거치고 준비해야 할 것은 무엇인지 알아볼께요. 또한 현금으로 집을 사는 사람은 없기에 아파트 당첨 즈음해서 계약금 중도금 잔금 대출에 대한 정보 함께 정리해 보았습니다. 계약금대출에 보다 자세한 정보는 아래를 참고하세요. 



대한민국에서 가장 비싼 집은 얼마나 할까요? 3위부터 확인해 볼까요. 3위, 상지리츠빌 카일룸 3차 - 53억 9천 / 2위, 한남동 더힐 - 55억 6천 / 14년째 부동의 1위, 서초 트라움하우스 5차 - 68억 5천  / 아파트 아니며, 4층 고층주택으로 시세는 위 금액보다 30% 이상 높습니다. 


아파트 청약 준비의 시작은 청약통장입니다. 아직 청약통장이 없다면 글을 읽기전에 당장 통장부터 개설하세요. 

청약통장 3대 요소
가입조건 / 납입횟수 / 납입금액 

(민영주택 1순위 기준)

1. 누구나 가입 가능 
단, 주택청약 가점 계산 시 '가입기간' 항목에서 만17세 이상부터 적용되며 미성년자 시기에 납입한 회차에서는 24회까지만 인정됩니다. 요즘은 청약홈 사이트에서 너무쉽게 가점 계산을 할 수 있습니다. 

2. 시중 은행 대부분이 가능 1인 1통장 

3. 청약 '당첨' 될 경우 청약통장은 해지

'당첨'된 후 포기 경우에도 마찬가지 당첨이 된 청약통장은 해지하고 그다음 청약 준비를 위해 새로운 청약통장을 만든다. (당첨 후 포기한 경우에도 당첨과 마찬가지로 재당첨기간 제한된다.)

수도권 내 조정지역의 경우 
85m2 이하 : 5년 / 85m2 초과 : 3년
그 외의 경우 
85m2 이하 : 2년 / 85m2 초과 :1년 )


4. 납입횟수 / 기간
민영주택의 투기과열지구/조정대상지역의 경우 납입횟수 24회이상/ 가입기간 2년이 지나야 1순위 자격 (수도권,비수도권 모두) 주어진다. 자세한 내용은 아래를 참고해주세요!!
 
아파트 주택 청약 가점 계산기 : 무주택기간 + 부양가족수 + 가입기간

아파트 주택 청약 1순위 조건 자격 방법

청약가점제 가장 높은 순위

1. 부양가족수

2. 무주택기간 (주의, 미혼인 경우 만 30세 미만은 - 가산점 해당X) 

3. 청약저축 납입기간 (정확하게 말하면 횟수) 15년이상 17점 만점


집을 사는 방법, 절차(주택청약당첨이 된 이후의 절차)

계약금 → 중도금 → 잔금 → 취등록세 납부 → 입주

계약금은 분양금의 얼마?
통상적으로 10%

분양가가 5억면 최소 현금으로 5천만원 있어야 합니다. 
계약금을 대출을 받아야 한다면 한계는 있는데요. 
요즘같이 부동산 가격이 급등하는 시기에는 
달러빚을 내서라도 청약에 뛰어들고 있습니다. 

중도금이 보통 60%
주택담보대출 (대출 난 안될꺼야? 내가 아닌 아파트를 담보)
주택금리 및 주택 조회 및 신청:
굳이 은행에 가지 않고도 APP으로 확인할 수 있습니다. 
그래서 나의 대출 금리를 먼저 알아보기
자세한 내용은 아래를 참고해주세요!!

  

어느 지역에 내 집을 마련할 것이냐?

TIP1, 현실적으로 가능한 2-3군데를 정하라

TIP2, 앱에 관심지역 설정해두기
(푸시알람 받기 직방 호갱 네이버부동산 등)

TIP3, 분양 공고 뜨면 바로 알림 확인 습관화
분양가격도 볼 수 있고 뉴스 기사 몇개 서치하고 진행 가능여부 판단하기


분양 계약

청약 당첨 후 계약 일정을 안내받는다. 
당첨 사실이 맞는지 건설사 직원들이 각종 서류를 확인합니다.
가점으로 당첨되신 분들은 가점 확인을 합니다.
가점 체크를 잘못하신 분들은 부적격으로 당첨이 취소됩니다. 
부적격이 나오면 예비 당첨자들한테 기회가 돌아갑니다.
아파트 분양은 계약금, 중도금, 잔금 순으로 납입하게 됩니다.

계약금

계약금은 건설사에 따라 분양가의 10%~20%까지 다양합니다.
꼭 입주자모집공고 통해서 계약금 확인하고 스타트하세요. 
대부분의 아파트의 경우 분양가의 10%입니다. 
예를 들어 분양가 5억이면 계약금은 5,000만 원입니다. 
당첨되고 계약금 납부하려면 현금으로 4~7천만원 정도는 있어야 합니다. 

계약금 대출이 가능한가요?

계약금 현금으로 청약이나 주택 매매 진행이 좋습니다. 
이건 원칙적인 이야기입니다. 
지금처럼 급등하는 시기에는 무.조.건 신용대출, 직장내대출 등
방법을 총동원해서 진행한 분들이 돈을 벌고 있습니다. 

추후 중도금과 잔금을 치룰 때에도 대출을 이용해야 하는데요.
계약금마저 대출이 필요한 상태라면
조금더 시간과 여유를 가지고 빠르게 돈을 모으셔야 합니다. 
네. 이것 또한 원론적인 소리구요. 질러놓고 방법을 찾으세요. 
성향 차이에 따라 공격적으로 하면 
계약금 또한 대출로 해결할 수 있습니다. 

부동산 및 금융, 최저금리 정보 관련
(주택담보대출, 전세자금대출, 대환대출 등등)
자세한 내용은 아래를 참고해주세요!!

시중의 모든 금융사 통합하여
최저금리 적용받으실 수 있는 금융사 비교 가능합니다. 


중도금 : 통상 분양가의 60%

건설사마다 납부 방식이 다르다. 
분양가의 10%씩 6회에 걸쳐 납입하는 경우가 있고
분양가의 15%씩 4회에 걸쳐 납입하는 경우 등 다양합니다. 
입주자모집공고 통해서 꼭 중도금 납입 일정과 금액 등을 
미리 체크하세요. 

예를들어, 분양가 5억 아파트의 경우 중도금 3억입니다. 
중도금의 경우 주택도시보증공사 HUG에서 보증서 발급을 해주는데요. 
은행 입장에서 정부에서 보증을 하기에 리스트를 줄일 수 있어
신용등급 10등급에 문제 소지 없으면 즉, 99% 승인됩니다. 

이 보증서를 통해 건설사와 연계된 중도금 대출 은행에서 
중도금 대출을 받습니다. 
중도금 대출의 이자는 무이자 또는 이자후불제 등이 있습니다. 
이자후불제는 중도금 대출 이자를 건설사에서 대납을 하고
입주할 때 입주자가 모두 한번에 납부하는 방식입니다. 

 
중도금 대출에서 꼭 체크할 부분은
조정지역, 비조정지역, 투기과열지구 중 어디에 해당되느냐 입니다.
3가지 지역.지구에 따라 중도금 대출의 제한이 있습니다. 


# 내 집 마련을 위해 지금부터 해야 할 일은? 

종잣돈(계약금 10%) 마련
#주택담보대출은 나 아닌 집이 담보 

계약금 10% 납부하고 
약 3년 정도 시간동안 잔금을 마련하고
나머지는 LTV 기준으로 은행에서 대출을 받는 내용입니다.



그렇다면 중도금(60%)은 건설사가 지정한 은행에서
그냥 대출을 해주는 것일까요? 뭘 믿고 해줄까요?
그래서 정부기관 주택도시보증공사(HUG)와
한국주택금융공사(HF)가 보증을 서줍니다. 

아파트 2채 마련할때, 대출받는 순서!!
아래처럼 비조정지역 아파트를  2건 모두 대출을 받을 수 있습니다.
조정지역은 해당사항 없습니다. 
통상 HUG에서 보증을 무한대로 
해주는 것이 아닌 한도가 정해져 있습니다.

* 단 분양가 9억 원 이상은 보증이 제한됩니다.



예를 들어서 중도금(60%)을 HUG 보증 기준으로 

3억 원 x 80% = 2.4억 원이 보증됩니다.
중도금 60% 전액 대출 받았을 경우.
분양사고가 나면 HUG가 80% 보장해 주고,
은행에서 20% 손해를 봅니다.
그래도 은행 입장에서는 100%
손해 보는 것보다는 훨씬 안전한 장치입니다. 

통상적으로  
조정 지역 1건
비 조정 지역 1건 보증을 받을 수 있습니다.
비조정지역에서는 세대당 2건 최대 5억 한도입니다.
비조정지역 1건을 이미 받았다면,
조정지역은 보증이 불가합니다. 
그래서 전략적으로 조정지역 1건,
비조정지역 1건을 받는 게 효과적입니다.


그리고 건수 계산은 HUG와 HF는
합산되고 별도로 받을 수 없습니다.

주택도시보증공사
중도금 대출 꿀팁! 꼭 기억하세요. 

4대 보험 가입자는 중도금 대출을 받을 수 있습니다.
소득 증빙이 어렵다. 직장이 없다.
이런 경우는 본인 명의 신용카드사용내역서,
국민연금냅부내역서 등 자신의 경제 활동을 
증명하는 서류가 있으면
중도금 대출이 가능합니다.

주택담보대출은 중도금 대출과
별개로 보기 때문에
주택담보 대출이 있어도
중도금 대출을 받을 수 있습니다.

중도금 대출받는 순서가 중요합니다.

조정지역에 1건이 있어도 
비조정 지역 1건 추가 대출 가능 

비조정 지역 1건이 있다면 조정지역 대출 불가능
그러므로 조정지역 중도금 대출을 받은 후
비조정 지역 중도금 대출을 받아야 합니다. 

조정지역은 세대주만 중도금 대출 신청이 가능하다.
비조정 지역은 세대주, 세대원 모두 대출 신청이 가능하다.


잔금 

통상적으로 
분양가의 30%이다. 
분양 받은 아파트에 입주하려면
중도금 및 잔금을 상환해야 합니다. 
분양가의 80%~90%의 돈을 모두 
현금으로 납부가 거의 불가능하다. 
그래서 준공된 아파트를 담보로
주택담보 대출을 받습니다.   

<지역별 주택담보 대출 비율>  

주택담보대출은 분양가 가격이 아닌
KB시세를 기준으로 대출이 나옵니다. 

금리는 2% 초중반에서 시작하여
신용도에 따라서 가감이 됩니다. 

잔금(소유권이전)

청약-계약 후 3년가량 지나면 아파트가 준공이 됩니다.​
이때, 모든 잔금이 모두 준비가 안되면
새로운 대출을 실행하고 금액을 늘려야합니다.
지금처럼 가격이 급등하는 시기에는
금액 늘리는게 어렵지 않습니다. 

집단대출했던 은행에서
다른은행으로 갈아타는 경우가 있으며
은행은 같더라도 대출은 새롭게 갈아타야 합니다. 
(중도금 집단대출이 아닌 개인 주택담보대출로 전환)



보통 잔금치르는 시기는 준공완료되어
아파트 사전점검을 하는 시기와 비슷합니다. 

사전점검 기간에 아파트 입구 등에
다양한 은행에서 나와 대출상담을 하는데,
여러 부스를 체크하며 대출금리 비교해보고
가장 유리한 곳에서 하면 됩니다. 
보다 자세한 대출금리는 아래에서 알아보세요. 


 
사전점검/입주

사전점검이란 아파트 입주 전
시공이 잘 되었는지 체크하는 시기입니다. 
즉 분양 당시 시공사에서 공고한 사항과 일치하는지?
시공 상의 하자는 없는지 체크하는 절차입니다.
사전점검 후, 입주일정에 맞추어
이사를 하면 입주까지 완료됩니다.

사전점검시에도 챙겨야 리스트가 많습니다. 
이사할때도 잘 하는 방법과 준비 절차가 있습니다. 
이 부분은 다음 글에서 참고하세요. 

DTI 계산기 총정리

종부세 종합부동산세 기준

아파트 주택 청약 가점 계산기 & 부양가족 기준

아파트 청약 1순위 조건 : 주택청약

청약점수 계산기 청약홈 사이트 접속 및 꿀팁

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